Votre propriété portugaise a été vendue. Vous avez réalisé un joli bénéfice dessus. Mais que vous puissiez garder ce bénéfice entièrement pour vous ou que vous deviez payer des impôts dessus, cela dépend de nombreux facteurs que nous énumérerons clairement dans cet article.
Au Portugal, vous paierez l’impôt sur les plus-values (connu sous le nom de Mais Valias au Portugal) une fois que vous aurez vendu votre propriété. Vous paierez cette taxe sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Certains coûts peuvent être compensés pour réduire vos gains en capital et il existe des exemptions selon lesquelles aucun gain en capital ne doit être payé.
Si vous résidez au Portugal
Si vous êtes résident fiscal au Portugal, vous êtes exonéré de l’impôt sur les plus-values si vous possédez le bien avant 1989. Tout achat après 1989 est éligible à l’impôt sur les plus-values.
Vous êtes propriétaire du bien depuis plus de deux ans ? Vous aurez alors droit à un allègement contre l’inflation. Il existe un tableau officiellement enregistré que vous pouvez utiliser pour calculer le montant exact de la déduction.
À partir de la valeur des plus-values, 50 % sont ajoutés à votre revenu régulier l’année de la vente. Supposons donc que vous disposiez d’une plus-value de 20 000 € ; En principe, 10 000 € de ce montant sont imposables.
Vous paierez un minimum de 14,5 % et un maximum de 48 % d’impôt (taux de 2023) sur 50 % de vos plus-values. Le taux le plus élevé s’applique aux revenus supérieurs à 78 834 € par an. Voir ci-dessous le barème des impôts pour 2023.
Exonération par réinvestissement
Le Portugal dispose d’un système de réinvestissement qui implique une exonération ou une réduction de l’impôt sur les plus-values.
- Option 1 : Réinvestir dans une nouvelle résidence principale La plus-value réalisée sur la vente de votre résidence principale au Portugal est exonérée d’impôt sur les plus-values si le produit (net de toute hypothèque contractée pour l’acquérir) est réinvesti dans une autre résidence principale au sein de l’UE.
Vous pouvez réinvestir dans les 36 mois suivant la vente de votre résidence principale. Dans ce cas, vous devez déclarer le montant que vous comptez réinvestir sur votre déclaration fiscale. Il est également possible d’acheter votre nouveau logement 24 mois avant de vendre votre maison principale.
Il est important que le nouveau domicile soit situé dans l’UE (y compris évidemment le Portugal) ou dans un pays de l’Espace économique européen (EEE) qui échange des informations fiscales avec le Portugal.
Note: depuis le Brexit, le Royaume-Uni ne fait plus partie de l’EEE. L’achat d’une nouvelle résidence principale au Royaume-Uni ne bénéficiera pas de l’exonération de l’impôt sur les plus-values sur votre résidence principale que vous avez vendue au Portugal.
Pour être totalement exonéré de l’impôt sur la plus-value lors de la vente de votre résidence principale, il est également important que vous réinvestissiez la totalité du produit de la vente de votre résidence principale (cela comprend les frais immobiliers, les frais de notaire et d’enregistrement et autres frais accessoires) .
Si vous décidez de vendre votre résidence principale et d’acheter une maison plus petite/moins chère que celle que vous vendez, vous pouvez choisir d’investir le solde non utilisé dans un contrat d’assurance vie et de bénéficier de l’exonération ou de verser une plus-value sur la valeur que vous vendez. n’a pas été réinvesti et conservez le solde sur votre compte bancaire.
- Option 2 :Réinvestissement dans un plan d’épargne à long terme/pension
Les gains réalisés sur la vente de votre propriété peuvent également être exonérés d’impôt si vous avez atteint l’âge de la retraite et que vous réinvestissez le produit dans un contrat d’assurance ou une pension. Il est important que vous (ou votre conjoint/partenaire) soyez à la retraite ou ayez plus de 65 ans.
Le produit de la vente doit être investi dans un fonds de pension, un système de pension public ou un contrat d’assurance dans un délai de six mois. Lors du réinvestissement dans une pension, vous devez recevoir un paiement annuel maximum de 7,5 % de la valeur des fonds (renseignez-vous auprès de votre comptable/avocat). pour confirmer votre qualification).
Les polices d’assurance-vie – dans lesquelles vous pouvez détenir un large éventail d’actifs de placement au sein d’une structure fiscalement avantageuse – sont éligibles à cet allègement.
Si vous n’êtes pas admissible à l’exonération des gains en capital, vous pouvez examiner les options ci-dessous pour réduire votre obligation en matière de gains en capital.
Mise à jour : Nouvelles règles sur les gains en capital pour les non-résidents à partir du 1er janvier 2023
À partir du 1/1/2023, de nouvelles règles s’appliquent aux non-résidents et à l’impôt sur les plus-values applicable lors de la vente de leur propriété au Portugal.
Jusqu’au 1er janvier 2023, les non-résidents et les résidents étaient facturés différemment. Alors que les résidents payaient un taux d’imposition progressif sur 50 % de leurs gains, les non-résidents payaient un taux forfaitaire de 28 % sur le total de leurs gains.
En vertu de ces règles, les non-résidents payaient plus d’impôt sur les plus-values que les résidents, ce qui a donné lieu à diverses poursuites judiciaires au cours des dernières années.
Avec autant de procès, la situation a évolué et tant la Cour constitutionnelle portugaise que la Cour de justice européenne ont confirmé que cette différence de traitement est discriminatoire au regard du droit de l’UE.
Bien que diverses affaires et décisions de justice remontent déjà à 2021, la législation portugaise ni le calcul de l’impôt sur les plus-values par l’administration fiscale portugaise n’ont pas été modifiés. Jusqu’à maintenant….
La loi portugaise doit encore être modifiée, mais l’administration fiscale portugaise a informé qu’elle traiterait déjà les résidents et les non-résidents de la même manière pour toutes les plus-values applicables aux ventes immobilières à partir du 31 décembre 2022.
Cela signifie qu’à partir du 1/1/2023, les non-résidents paient le même taux d’impôt progressif (également appelé impôt IRS) sur plus de 50 % de leurs gains immobiliers, tout comme les résidents. Cette décision est prise pour être conforme à la législation de l’UE.
Quels taux d’imposition sont applicables en vertu des nouvelles règles sur les plus-values ?
À partir du 1/1/2023, tant pour les résidents portugais que pour les non-résidents, 50 % de leurs plus-values immobilières sont ajoutées à leurs revenus mondiaux de l’année de la vente. La somme de leurs revenus mondiaux + 50 % de leurs plus-values détermine le barème fiscal applicable. Voir le barème d’imposition ci-dessus.
Un exemple selon les nouvelles règles:
Un célibataire non-résident vend sa propriété au Portugal en 2023 et dispose de 100 000 € de plus-value. La même année, il disposait d’un revenu de l’étranger de 90 000 €.
Le revenu total pour cette année est : 90 000 € + 50 000 € (soit la moitié des plus-values) = 140 000 €
Sur la plus-value, un taux d’imposition de 48% est applicable (puisque 140 000 € est supérieur au barème le plus élevé de 78 834 € de revenu annuel). Cela signifie que le vendeur non-résident paie 24 000 € de plus-value selon les nouvelles règles (soit un impôt de 48 % sur 50 000 €, soit 50 % de la plus-value totale).
Selon les anciennes règles, il aurait payé un taux forfaitaire de 28% sur les gains totaux de 100 000 €, ce qui totalise 28 000 € d’impôt à payer si les anciennes règles étaient toujours applicables.
Coûts compensés
Les résidents et les non-résidents du Portugal peuvent réduire leur impôt sur les plus-values en compensant les coûts. Les frais applicables peuvent être divisés en deux catégories : les frais liés à l’achat et à la vente de la propriété ; et les frais relatifs aux travaux ou améliorations apportés au bien.
La première catégorie comprend les droits de mutation payés à l’achat, les frais de notaire engagés et les frais de courtage à la vente. Attention : votre courtier doit être mentionné dans l’acte notarié (Escritura en portugais) pour que ces frais soient déduits. Vous pouvez présenter des factures pour ces frais afin de bénéficier d’une réduction de votre impôt sur les plus-values.
Vous pouvez déduire les coûts des améliorations et des rénovations apportées à la propriété si vous pouvez soumettre une facture pour ces coûts indiquant également votre numéro fiscal. Ces factures ne doivent pas non plus dater de plus de 12 ans à compter de la signature de l’acte de vente.
FAQ sur les plus-values
- Quand l’impôt sur les plus-values est-il applicable ? L’impôt sur les plus-values (appelé au Portugal : Imposto sobre Mais-Valias) s’applique lors de la vente de toute propriété portugaise achetée après 1988. Si vous avez acquis la propriété avant le 1er janvier 1989, elle n’est pas redevable de l’impôt sur les plus-values.
- Dois-je payer une plus-value sur la valeur des meubles que je vends avec mon bien immobilier ? Lorsque vous vendez votre propriété au Portugal avec des meubles, vous pouvez attribuer une valeur réaliste aux meubles. Cette valeur des meubles n’apparaît pas prise en considération lorsqu’on regarde le prix de vente utilisé pour le calcul de la plus-value. La plus-value est calculée entre le nouveau prix de vente, hors valeur du meuble, et le prix d’achat initial, hors valeur également du meuble.
- L’exonération pour réinvestissement ne s’applique pas à moi, mais comment puis-je réduire mon obligation de gains en capital ? Lorsque vous vendez une propriété au Portugal, vous pouvez diminuer vos plus-values en attribuant une partie du prix de vente aux meubles que vous vendez avec la maison (si vous vendez des meubles avec la maison). Vous pouvez également compenser divers coûts pour réduire la valeur des plus-values, tels que les coûts engagés pour l’investissement de la propriété au cours des 12 années précédant la vente. Mais la taxe d’achat de propriété et les frais juridiques à compter de l’achat de la maison sont également des frais déductibles. Les honoraires de l’agent immobilier liés à la vente du bien sont également déductibles. Il est nécessaire d’avoir des factures officielles de tous les frais que vous souhaitez compenser. Les factures doivent porter le nom, le NIF et l’adresse de vous-même et de la partie/fournisseur à qui vous avez payé.
- La règle de réinvestissement est-elle applicable aux non-résidents ? Non, la règle de réinvestissement n’est applicable que lorsque vous résidez au Portugal et vendez votre résidence principale.
- Un allègement contre l’inflation est-il appliqué lors du calcul des plus-values ? Oui, après avoir été propriétaire de la propriété pendant deux ans, vous avez droit à une réduction de l’inflation.
